Buongiorno ed innanzitutto un ringraziamento al C.d.A per l’invito rivoltomi a partecipare a questa assemblea con l’obbiettivo di esporre in sintesi il progetto approvato della nuova sede della Cooperativa di Lavarone;  sarò breve anche perché devo recarmi alla contestuale assemblea a Folgaria della Cassa Rurale per sostenere e contribuire all’elezione del primo presidente lavaronese della Cassa.

Come è ormai noto a tutti i soci, dopo svariate ipotesi, di localizzazione della nuova sede in diversi luoghi tra  Gionghi e Cappella, tutte per vari motivi decadute,  la scelta è caduta sull’area occupata dall’ex Cinema don Bosco.

Intervento dell'arch. Stefano Giongo all'Assemblea dei soci del 22 aprile 2013

 

Si sono dovute affrontare e risolvere, innanzitutto, una moltitudine di problematiche legate alla destinazione urbanistica dell'area stessa, alle diverse proprietà su di essa insistenti (Comune di Lavarone, Parrocchia – Curia Arcivescovile, privati), alle necessarie preventive regolarizzazioni catastali, tavolari, amministrative propedeutiche ai successivi passaggi di proprietà.

Solo a seguito di ciò è stato possibile iniziare il vero e proprio iter di studio progettuale avente come scopo l'ottenimento dei necessari nulla osta autorizzativi da parte dei tanti diversi enti amministrativi che per competenza si dovevano esprimere in merito al progetto in ipotesi (vi risparmio il lungo, lunghissimo elenco).

L'ATTUALE SEDE:

L'attuale sede della Fam. Coop. in via Marconi può contare su una superficie di vendita di circa 400 mq, magazzini e depositi per 270 mq circa, ed una superficie a parcheggio di circa 320 mq (pari a 14 posti macchina circa).

A meno del piano terra praticamente tutta la restante superficie dello stabile è in condizioni precarie necessitante di un radicale intervento di ristrutturazione anche strutturale.

Sicuramente la buona collocazione urbanistica dell'attuale sede nel baricentro di via Marconi ha imposto una attenta riflessione, prima di prendere altre decisioni, riguardo l'opportunità di ristrutturare ed ampliare l'attuale stabile. Tuttavia motivazioni soprattutto di tipo funzionale e gestionale, prima che di tipo strettamente economico legate all'onere di una radicale ed impegnativa ristrutturazione / ricostruzione dell'immobile con reperimento di nuovi spazi a parcheggio necessariamente interrati, hanno portato a dover scartare da parte del C.d.A, anche in modo sofferto, questa ipotesi.

Tramontate poi, una dopo l'altra, una serie di altre possibili localizzazioni ci si è rivolti verso l'area del cinema don Bosco.

Trattasi di un'area dimensionalmente sufficiente a garantire la realizzazione di uno spazio vendita di 600 mq ed ampi magazzini così com'era nelle aspettative del C.d.A. della Coop.; con un grado di accessibilità dalla pubblica via molto buono in qualsiasi periodo dell'anno ed in qualsiasi stagione; con la possibilità di ottenere un elevato grado di funzionalità della struttura con conseguente economia gestionale ed infine avente la possibilità di poter disporre di una importante superficie da destinare a parcheggi a servizio della struttura.

E' indubbio il fatto che lo spostamento della nuova sede coop. in prossimità di piazza Milano implicherebbe il venir meno di quella attrattività di flussi su via Marconi ora svolta principalmente dalla sede della Cooperativa se parallelamente a detto spostamento non si dovesse concretizzare, all'interno della ristrutturazione dell'attuale immobile della coop, la presenza a piano terra di alcune piccole attività commerciali che, sfruttando la sinergia dovuta ad una comune collocazione, è lecito ipotizzare che lì possano esistere e sostenersi.

Dall'altro è ormai diventato comune che le medie o grandi strutture commerciali, proprio a causa della necessità di disporre di ampie superfici e buona accessibilità, debbano collocarsi fuori dal centro ove queste necessità possono trovare migliore soddisfazione.

Nel nostro caso, tuttavia, nell'area del cinema don Bosco la nuova sede coop. potrà disporre di sufficienti spazi così come richiesti ad una media struttura commerciale ma nello stesso tempo essere comunque ancora prossima al centro vitale del paese nonchè complementare ad una serie di attività pubbliche già qui presenti.

Questo inciso perché ci sembrava importante almeno accennare a tutto ciò che sta dietro alla scelta della nuova collocazione, sicuramente molto pensata e non certo affrettata, e decisa soppesando attentamente i tanti punti di forza e quelli, pochi ma comunque esistenti, di debolezza.

Tutto ciò analizzato, la convinzione dei membri del C.d.A. della coop. riguardo la bontà della scelta localizzativa, in assenza di alternative altrettanto valide, mi sembra sia stata unanime.

IL PROGETTO:

L'impostazione del progetto parte necessariamente dalle richieste dimensionali, funzionali e conseguentemente gestionali del C.d.A. della Coop.: 600 mq di spazio commerciale, risolto su un unico livello, ampi magazzini di stoccaggio delle merci anche a livello diverso dal negozio ma sempre direttamente accessibili dalla pubblica via; uno spazio direzionale di amministrazione, oltre ovviamente ad un congruo numero di parcheggi.

L'area a disposizione di mq 2535, ancorchè apparentemente avente una dimensione importante, si è rivelata da subito sufficiente ma non certo sovrabbondante al fine del soddisfacimento dei requisiti dimensionali richiesti.

Per varie considerazioni (non ultime quelle di tipo funzionale, strutturale ed economico) si è dovuto optare per la previsione della demolizione dell'attuale struttura dell'ex cinema e ipotizzare la nuova costruzione di una struttura di notevoli dimensioni in pianta, su tre livelli che assecondano l'attuale dislivello del terreno, che cerchi quanto più possibile un inserimento planimetrico rispettoso dei principali edifici esistenti

Il nuovo edificio riprenderà quindi l'impostazione degli assi geometrici caratteristici alla chiesa ed alla canonica palesando fin da subito la volontà di un confronto con questi due edifici pubblici.

Anche dal punto di vista dell'altimetria (cioè della quota di impostazione dell'ingresso principale del nuovo edificio) si è creduto importante puntare su una soluzione che avesse lo scopo di creare un unico spazio, il più possibile unitario, con il piazzale della canonica: si è previsto quindi di eliminare l'attuale depressione antistante l'ingresso del cinema don Bosco cosicchè l'ingresso principale del nuovo supermercato risulti praticamente alla stessa quota del piazzale della canonica.

In questo modo si crea un evidente dialogo diretto ed una comune percezione degli spazi e dei percorsi tra edificio della cooperativa, canonica (anche nell'ottica di un possibile ed auspicabile maggiore utilizzo pubblico dei suoi importanti spazi a livello del piazzale) e la chiesa di S. Maria Assunta.

La nuova sede sarà dotata di un congruo numero di parcheggi all'interno della sua proprietà (che si sommeranno poi a quelli già presenti su suolo pubblico nelle immediate vicinanze), comodamente accessibili e flessibili a seconda delle esigenze degli utenti o delle differenti necessità di utilizzo legate alla diversità dei flussi di clienti durante le varie stagioni dell'anno.

Un primo parcheggio immediatamente antistante l'ingresso principale potrà tranquillamente assolvere alle necessità di sosta nei periodi non turistici; un secondo parcheggio, di tipo coperto, con comodo accesso da via Cadore sarà soprattutto utile in caso di avverse condizioni meteo e direttamente collegato al negozio tramite ascensore e scale; infine nei periodi con maggiori flussi di utenti il terzo parcheggio, sempre accessibile da via Cadore, nell'area sotto la chiesa.

Per un totale di circa 45 posti auto solo su proprietà coop, il triplo di quelli attualmente a disposizione nell'attuale sede.

A piano terra, verso via Dante – piazza Milano, con accesso attraverso un porticato coperto l'ingresso principale al negozio. Un ampio atrio ove sono collocati scala, ascensore e carrelli, fa da filtro al nuovo spazio commerciale di 600 mq (circa 200 mq in più di quello attuale). Un'ampia superficie caratterizzata da una distribuzione degli spazi e conseguentemente dei prodotti singolare e comunque non comune agli spazi commerciali ad essa comparabili. Una distribuzione avente come fulcro le casse poste all'uscita, che consente una ottimale percezione di tutto quanto accade all'interno del negozio da parte del personale operante alle casse ma nello stesso tempo anche una più ariosa percezione degli spazi da parte del cliente evitando quel particolare effetto oppressivo e di labirinto che caratterizza tanti supermercati di medie o grandi dimensioni. In questo caso il cliente praticamente ovunque si trovi lungo il percorso espositivo dei prodotti ha sempre l'immediata percezione dell'area di uscita presidiata dal personale alle casse.

Sul retro alcuni spazi di stoccaggio dei prodotti con maggior frequenza di ri-collocazione all'interno del negozio.

A piano sottostante, oltre al già citato spazio coperto a parcheggio direttamente accessibile, tramite scala ed ascensore, al negozio sovrastante, sono localizzate le ampie superfici a magazzino (circa 380 mq) direttamente accessibili da via Cadore dagli automezzi di approvvigionamento e collegati al piano negozio attraverso elevatore.

Infine i vari locali tecnici ed impiantistici.

Nel piano sovrastante il negozio la parte amministrativo-direzionale con alcuni uffici, sala riunioni e servizi.

Dal punto di vista dei volumi eravamo fortemente condizionati dall'impossibilità di aumentare la cubatura della nuova struttura rispetto a quanto di seguito proposto avendo sfruttato appieno gli indici edilizi consentiti dal PRG. Con le superfici così come richieste dal C.d.A. della Coop. si sono dovuti fare i salti mortali per rientrare all'interno dei volumi consentiti dal PRG.

E' questa una premessa fondamentale soprattutto per meglio comprendere che l'articolazione dei volumi ed in particolare delle coperture è decisamente vincolata al rispetto dei parametri edificatori.

Al fine di ridurre, per quanto possibile, l'impatto di un volume comunque dimensionalmente molto importante, scongiurando l'effetto "capannone" spesso proprio ai supermercati e che sarebbe risultato sicuramente negativo vista la collocazione della nuova struttura a ridosso del centro storico, si è cercato di articolare il più possibile i volumi stessi in modo da spezzare la percezione della grandiosità dimensionale dell'immobile.

Innanzitutto, nonostante le ristrettezze volumetriche, si è scelto che la copertura dovesse essere a falde e con prevalente orientamento verso mezzogiorno in modo tale da garantire che la nuova struttura potesse disporre di un'ampia superficie di captazione dell'energia solare.

Nelle intenzioni progettuali, la percezione funzionale dei diversi volumi avrebbe dovuto essere immediata: le grandi vetrate retrostanti il portico coperto, sovrastato dall'insegna della nuova Coop., dovevano subito suggerire a tutti la presenza dell'ingresso al supermercato; più sobria e chiusa invece la parte laterale con l'accesso ai depositi; immediatamente percepibile anche lo snodo centrale dei connettivi verticali (scala, ascensore) a fianco dell'ingresso che collega le diverse funzioni dell'edificio; infine sopra l'insegna la parte amministrativa e direzionale con le comuni aperture a nastro.

Con la Tutela del Paesaggio (ora Commissione Paesaggistica della Comunità) si è dovuto concordare anche a fatica, attraverso svariati incontri, uno stile architettonico dei fronti che cercasse il giusto compromesso tra un orientamento improntato molto più sulla modernità delle linee come voleva la Tutela e quello più morbido ed in qualche modo più tradizionale che traspariva dalle indicazioni a me date dal C.d.A della coop.

La sintesi risultante è quella qui proposta e già autorizzata: volumi in cui coesistono sia i tratti architettonici di una necessaria modernità in sintonia con una funzione di tipo commerciale con elementi che, grazie all'articolazione dei volumi, delle falde dei tetti con le relative sporgenze di gronda, alle diverse campiture dei fronti (con l'utilizzo di materiali legati alla tradizione locale), rimandano comunque all'impostazione volumetrica delle nostre filande storiche dove la dimensione importante del fronte è sempre mitigata ed interrotta dal diverso cromatismo dei fronti, dagli sfasamenti dei tetti, ecc.

Materiali tradizionali come l'intonaco, il legno e la pietra coesistono insieme a quelli più propriamente contemporanei come l'alluminio e vetro, lo zinco-titanio, il cemento fibra.

Particolare attenzione è stata riservata al risparmio energetico non solo da un punto di vista della coibentazione delle strutture edilizie ma anche per quanto riguarda l'impiantistica ipotizzata: riscaldamento a pavimento con pannelli radianti a bassa temperatura con recupero del calore proveniente dai gruppi frigoriferi ed energia elettrica proveniente dall'impianto fotovoltaico posto sulla copertura.

UN ACCENNO AI COSTI:

L'importo complessivo preventivato dell'opera, comprensivo di acquisizione dei terreni, oneri di urbanizzazione, ecc (al netto di arredi) è pari ad € 2.965.500,00, in parte coperto da contributo PAT, in parte dalla vendita dello stabile della sede attuale, per il resto con fondi propri e finanziamento bancario.

Attualmente siamo alla fase dell'appalto che sarà affidato alla ditta che riuscirà ad effettuare il maggior ribasso percentuale sull'importo preventivato a base d'asta, unitamente all'acquisizione in permuta dello stabile in via Marconi secondo la migliore offerta.

L'alienazione dell'attuale sede di via Marconi, del valore stimato intorno agli 800.000 euro, è ovviamente condizione necessaria a che l'iniziativa possa concretizzarsi.

L'inizio dei lavori, nell'ipotesi che si verifichi un buon accordo con una ditta interessata sia all'appalto sia all'acquisto dello stabile su via Marconi, potrà avvenire già entro il prossimo autunno.

 

Concludo con un personale ringraziamento a tutto il C.d.A. della Coop. ed ovviamente a voi un grazie per l'attenzione.